전세사기 당했을 때 대처법과 보증금 돌려받는 절차 (2025년 최신 기준)

전세사기는 단순한 계약 분쟁을 넘어 인생을 송두리째 흔드는 심각한 피해로 이어질 수 있다. 특히 청년, 신혼부부 등 사회초년생들이 주로 전세를 통해 주거지를 마련하기 때문에, 그 피해는 더욱 심각하다.

전세사기 당했을 때 대처법과 보증금 돌려받는 절차 (2025년 최신 기준)

저도 전세를 구할 때마다, 계약 만료일이 다가올 때 걱정되었던 부분이였습니다. 오늘은 2025년 기준 전세사기를 당했을 때 취해야 할 대응 절차와 보증금을 돌려받을 수 있는 구체적인 방법을 정리해 보려고합니다. 

 

전세사기란 무엇인가?

전세사기란 임대인이 실제 권리관계와 다른 거짓 정보로 임차인을 속이고 전세 계약을 체결하여, 보증금을 편취하거나 반환을 회피하는 행위를 말한다. 대표적인 유형은 다음과 같다.

• 확정일자·전입신고를 하지 못하게 유도한 후 후순위로 밀리게 만드는 경우
• 집주인이 세입자 몰래 집을 담보로 대출을 받아 경매에 넘어가게 하는 경우
• 등기부등본상 임대인과 실제 임대인이 다른 경우
• 허위 분양, 무허가 건물로 전세 계약 체결한 사례

이러한 사기는 형법상 사기죄로 처벌될 수 있으며, 동시에 민사소송을 통한 보증금 회수도 가능하다.

 

전세사기 피해 시 가장 먼저 해야 할 행동

전세사기가 의심되거나 확정되었을 경우, 다음과 같은 조치를 즉시 취해야 한다.

1. 전입신고 및 확정일자 확보
이미 계약을 맺고 입주한 상태라면 즉시 전입신고를 하고 주민센터에서 확정일자를 받아야 한다.
이는 향후 보증금 우선변제권을 확보하기 위한 핵심 요건이다.

2. 등기부등본 확인
인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 대상 주택의 등기부등본을 확인하여, 집주인의 이름, 근저당 설정 여부, 가압류 등 권리관계를 체크해야 한다.
이후 경매 등 위험이 있는지 판단 가능하다.

3. 전세보증금 반환 보증 가입 여부 확인
가입되어 있다면 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해 보증금 반환 청구 절차를 진행할 수 있다.
가입되어 있지 않다면 다음 단계로 넘어가야 한다.

 

전세사기 신고 절차와 기관

전세사기 피해자는 다음과 같은 기관에 정식 신고할 수 있다.

1. 경찰서 사기죄 신고

• 관련 법령: 형법 제347조(사기죄)
• 접근 방법: 가까운 경찰서를 방문하거나, 경찰청 사이버범죄 신고 시스템 https://ecrm.police.go.kr에서 접수
• 유의 사항: 임대인의 고의성을 입증할 수 있는 계약서, 통장 내역, 문자메시지 등의 자료 확보가 중요하다.

2. 주택도시보증공사 (HUG) 피해자 지원 센터

• 홈페이지: https://www.khug.or.kr
• 대표전화: 1566-9009
• 기능: 보증금 반환 보증 가입자일 경우, 피해 조사 후 반환 진행
• 필요 서류: 임대차계약서, 등기부등본, 전입신고·확정일자 자료

3. 전세사기 통합지원센터

• 국토교통부 및 법무부가 운영하는 종합 민원 창구
• 문의 및 예약: 1533-8284
• 제공 서비스: 법률 상담, 무료 변호사 연결, 주거 대안 안내, 구제 제도 안내

 

전세보증금 돌려받는 절차 (법적 대응 포함)

보증금을 돌려받는 절차는 다음과 같이 구체화된다.

1. 임대차 계약 종료 후 임대인에게 반환 요청

• 계약 만료일이 지나도 보증금을 돌려받지 못할 경우 내용증명을 통해 공식 요청
• 이후 대응이 없으면 법적 절차 착수

2. 임차권 등기명령 신청

• 주거지를 떠나야 할 경우, 임차권 등기명령을 통해 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있다
• 신청처: 관할 지방법원
• 관련 법령: 「주택임대차보호법」 제3조의3

3. 지급명령 또는 민사소송 제기

• 임대인이 반환을 거부할 경우, 지급명령(신속한 판결)이나 보증금 반환 청구 소송 제기 가능
• 민사소송은 일반적으로 3개월~1년 소요
• 필요 서류: 임대차계약서, 전입신고 및 확정일자 자료, 임차권 등기 등

4. 경매 신청 및 배당요구

• 임대인의 재산에 근저당이 있는 경우, 경매 절차에서 배당요구 신청을 통해 보증금을 일부 회수할 수 있음
• 관련 법령: 민사집행법 제149조
• 배당요구 기한: 경매개시결정 공고일로부터 2개월 이내

 

보증기관의 보증금 대위변제 절차

만약 보증보험에 가입되어 있다면, 보증기관이 임차인에게 보증금을 먼저 돌려주고 임대인에게 구상권을 행사한다.

 

대위변제 신청 자격 요건

• 보증보험 가입되어 있을 것
• 계약 종료 후 1개월 이상 보증금 미반환 상태일 것
• 퇴거 및 임차권 등기 완료 후 신청 가능

진행 기간

• 통상 접수 후 2~3개월 소요

 

법률 상담 및 무료 지원 제도

전세사기를 당한 경우, 비용 부담 없이 도움을 받을 수 있는 제도들도 있다.

 

대한법률구조공단 무료 법률상담

• 홈페이지: https://www.klac.or.kr
• 전화상담: 국번 없이 132
• 저소득층 대상 무료 소송 지원도 가능

 

LH 긴급 주거지원 제도

• 일정 요건을 충족하면 전세사기 피해자에게 공공임대주택 우선 공급 또는 임시 거처 제공
• 문의처: LH콜센터 1600-1004

 

전세사기 방지를 위한 사전 점검 리스트

향후 동일한 피해를 예방하기 위해서는 계약 전 다음을 반드시 확인해야 한다.

1. 등기부등본 상 소유자 확인

2. 근저당 설정 여부, 선순위 임차인 존재 여부 확인

3. 계약서 작성 후 즉시 전입신고 및 확정일자 확보

4. 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인

5. 중개사가 있는 경우 공인중개사 등록 여부 확인

 

 

 

전세사기는 그 피해 규모도 크고 회복에도 오랜 시간이 걸리는 심각한 문제다. 하지만 최근 정부와 기관들이 다양한 피해 구제 방안을 마련하고 있어, 정확한 절차를 따른다면 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성은 충분하다. 중요한 것은 감정적인 대응이 아닌 법적 절차에 따른 대응, 그리고 신속한 신고와 증거 확보이다.

앞으로 전세 계약을 앞두고 있다면, 단순히 집을 보러 가는 것에 그치지 말고 반드시 법적 안전장치를 점검해야 한다. 예방이 최선이며, 피해 발생 시에는 신속하고 정석적인 대응이 최상의 방어책임을 잊지 말자.