임대차 계약 종료 후, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대응법

전세계약이 끝났음에도 불구하고 집주인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 세입자는 큰 불안을 겪게 됩니다.

임대차 계약 종료 후, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대응법

오늘은 보증금 반환이 지연되거나 거부되는 경우에 세입자가 취할 수 있는 민사적 대응 절차와 관련 법령, 실질적인 조치 방법을 구체적으로 설명해보려고 합니다. 

 

전세계약이 종료되었는데 보증금을 안 돌려주는 이유

임대차 계약이 종료되었거나 계약 기간이 만료되었음에도 보증금이 반환되지 않는 이유는 다양합니다. 대표적인 사례는 다음과 같습니다

• 집이 아직 팔리지 않았다는 이유
• 다음 세입자가 구해지지 않았다는 이유
• 임대인이 연락을 회피하거나 고의로 지연
• 세입자 과실 주장 (수리비 공제 등)

하지만 임대인이 일방적으로 보증금 반환을 미루는 것은 정당화될 수 없습니다. 계약이 종료되었다면, 임대인은 지체 없이 보증금을 반환할 법적 의무가 있습니다.

 

보증금 반환 청구의 법적 근거

민법 제625조: 임대차 기간이 만료되면 임대차는 종료되며, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.

민법 제750조(불법행위): 정당한 이유 없이 보증금 반환을 거부하는 것은 손해배상의 대상이 될 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의4: 임차인은 보증금 반환을 받기 위해 보증금반환청구소송이나 지급명령 신청이 가능합니다.

 

세입자가 취할 수 있는 3단계 대응 절차

1. 내용증명 발송: 임대인에게 정식으로 보증금 반환을 요청하는 첫 번째 단계는 내용증명 우편을 보내는 것입니다. 내용증명에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다

• 계약기간 및 퇴거일자
• 현재까지 보증금 미반환 사실
• 반환 요청 기한
• 반환되지 않을 경우 민사소송 등 법적 절차를 예고

내용증명은 훗날 법적 증거로 활용될 수 있습니다.

 

2. 지급명령 신청: 내용증명 이후에도 반환이 이뤄지지 않으면, 지급명령 제도를 활용할 수 있습니다. 이는 별도의 재판 없이 간편하게 금전 채권을 회수할 수 있는 제도입니다.

• 관할 법원에 서면으로 신청 (보통 퇴거한 주택의 관할 지방법원)
• 사건 처리 기간은 1~2개월 내외
• 상대방이 이의하지 않으면 확정판결과 동일한 효력
• 지급명령 관련 서식 및 신청 절차는 대법원 전자민원센터(www.ecfs.go.kr)에서 확인 가능합니다.

3. 민사소송 또는 소액사건심판제도 이용

• 지급명령에 상대방이 이의를 제기하거나, 보증금 액수가 크다면 정식 소송을 진행할 수 있습니다.
• 소액사건심판제도는 3천만 원 이하의 금전 청구에 적용되며, 일반 소송보다 간편하고 비용이 적게 듭니다.

 

보증금 반환을 위한 선제적 준비

• 계약서, 임대차계약 종료 관련 서류 보관
• 퇴거일 전후의 사진 기록 (하자 여부 증명용)
• 통화 녹취, 문자메시지 저장 (합의 내용 입증용)

이러한 자료는 법적 분쟁 시 증거로 매우 중요하게 작용합니다.

 

보증금을 반환받지 못한 채 계약 연장을 원치 않는다면?

임대인이 보증금을 반환하지 않으면서 계약을 일방적으로 연장하려는 경우, 계약 해지 의사를 명확히 통지해야 하며, 법적으로 점유이전금지가처분 등을 통해 권리를 주장할 수 있습니다.

 

 

전세계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금이 반환되지 않는 상황은 결코 드물지 않습니다. 그러나 세입자도 법률상 강력한 권리를 가지고 있으며, 적절한 대응 절차를 통해 자신의 권리를 충분히 보호할 수 있습니다.

내용증명 발송부터 지급명령, 민사소송까지의 대응 절차를 알고 준비해두면, 불안에 휘둘리지 않고 법적으로 보증금을 회수할 수 있습니다. 보증금 문제는 단순한 금전 문제가 아니라 주거권과 직결된 만큼, 실효성 있는 법적 수단을 적절히 활용하는 것이 중요합니다.